С 1 сентября 2022 года вступят в силу изменения в Гражданском кодексе РФ, которые добавят новые главы о недвижимости и правах на неё. Планируют, что изменения позволят сократить число споров о том, относится имущество к недвижимости или нет. Внесённые поправки систематизируют действующие нормы и будут отражать сложившуюся судебную практику. Больше Вы сможете узнать в нашей статье.

Основные изменения в области недвижимого имущества

В основном изменения отражают позиции судов и некоторые отраслевые правила. В Гражданском кодексе закрепят, в частности, следующие положения:

  • здания и сооружения создают в результате строительства. Также их можно образовать путем, например, раздела здания, сооружения или единого недвижимого комплекса;
  • помещения, которые нужны для обслуживания других помещений в здании или сооружении, — это общее имущество. Его нельзя вводить в оборот как отдельную недвижимость. Исключение — случай, когда помещение можно использовать обособленно и за его передачу в пользование третьим лицам проголосовали 2/3 собственников помещений и машино-мест;
  • в здании или сооружении можно образовать минимум 2 помещения и (или) машино-места;
  • обременения исходного недвижимого имущества затрагивают все объекты, которые из нее образовали. Иное может предусматривать ГК РФ или соглашение собственника первоначального объекта с бенефициаром обременения;
  • собственник здания или сооружения, которому вопреки общему правилу нельзя пользоваться чужой землей под его имуществом, может это делать только для доступа к нему;
  • собственник помещения или машино-места не вправе использовать их способами, которые нарушают права и законные интересы собственников других таких объектов в том же здании или сооружении.

Объекты недвижимого имущества

  • Земельный участок — часть поверхности земли, границы которой определены в установленном законом порядке.
  • Здания и сооружения являются недвижимым имуществом, создаются в результате строительства, могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении).  Изменение характеристик здания или сооружения не влечёт образования новых здания или сооружения, если иное не установлено законом.
  • Помещения — обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях. Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим недвижимым имуществом и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, кроме тех, что указаны в п. 7 ст. 287.5 ГК РФ (если помещение можно использовать обособленно и за его передачу в пользование третьим лицам проголосовали 2/3 собственников помещений и машино-мест). Помещения и машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы в том числе в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения), объединения смежных недвижимых вещей (помещений, машино-мест), реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи.

В одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест. При перепланировке помещений, машино-мест могут быть образованы иные помещения, машино-места путем объединения (или раздела) смежных помещений, машино-мест. В остальных случаях осуществления перепланировки помещение, машино-место сохраняются как недвижимое имущество, в том числе в измененных границах. Образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается.

Право собственности на недвижимое имущество

Согласно изменениям, право собственности на созданные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения, машино-места возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты (кроме случаев, когда ГК РФ или другим законом или договором не предусмотрено другое). Право собственности на такие созданные объекты недвижимого имущества возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи (если другое не предусмотрено ГК РФ, законом или договором).