Инвестирование в недвижимость считается одним из самых надежных способов вложения денежных средств. Первый этаж не пользуется популярностью для жилья, однако очень актуален для ведения бизнеса. Помещение на первом этаже многоквартирного дома подходит для разного вида деятельности, будь то магазин, салон красоты либо просто офис.

Процедура перевода помещения из жилого в нежилой фонд является сложной и трудоемкой, с массой нюансов, которые в каждом регионе свои, требующие специальных знаний в области юриспруденции.

Регламент перевода жилого в нежилое помещение

Процесс перевода помещения из жилого в нежилое регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

  • Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
  • Градостроительным кодексом (далее - ГрК РФ).
  • Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома - аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". 
  • Административным регламентом по предоставлению услуги "перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение" соответствующего муниципального образования (на примере Симферополя - Постановление Администрации г. Симферополя от 10.06.2015 N 390 "Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги "Перевод жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, расположенных на территории муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым").

Для перевода жилого помещения в нежилое в первую очередь необходимо оценить, сможете ли вы изменить назначение.

Для этого проверьте:

  • Разрешенное использование земельного участка, на котором находится дом, предполагает ли оно размещение на нем нежилого здания. Если нет, то при реконструкции здания вам откажут в выдаче разрешения на строительство. А в случае перевода индивидуального жилого дома в нежилое помещение могут отказать в переводе (ч. 13 ст. 51ГрК РФ, ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.11.2015 N 89-КГ15-9).
  • Наличие лиц, которые постоянно проживают в жилом помещении, поскольку для проживания предназначены именно жилые помещения, а не нежилые (ч. 2 ст. 15, ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1, ч. 2 ст. 23 Закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии). Кроме того, если назначение здания меняется путем перевода жилых помещений в нежилые, то это является необходимым условием такого перевода в силу ч. 2 ст. 22 ЖК РФ.

Условия перевода жилого в нежилое помещение

Необходимо соблюсти еще определенные условия, которые предъявляются к будущему нежилому зданию:

  • помещение принадлежит вам на праве собственности и расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения;
  • помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок, входа в подъезд и иных помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить;
  • в помещении никто не зарегистрирован и не проживает;
  • помещение не обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.).

Если все условия соблюдены, вы можете начать процесс жилого помещения в нежилое.

 

Алгоритм действий я подготовил для вас с помощью КонсультантПлюс.

Порядок действий для перевода

Для перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание нужно:

  • Подготовить заявление о переводе из жилого в нежилое в соответствующий орган, осуществляющий перевод, по месту нахождения дома (п. 1 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Такими органами являются органы местного самоуправления. Единой формы заявления не установлено.
  • Подготовить необходимые документы. Исходя из ч. 2, 1 ст. 23 ЖК РФ для перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание вам понадобится:
    • правоустанавливающий документ на дом (подлинник или нотариально засвидетельствованная копия), если право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН. Если же оно зарегистрировано в ЕГРН, то такой документ вы можете представить по своей инициативе;
    • технический паспорт. Его вы можете представить по своей инициативе.
  • Если документы, которые подаются по вашей инициативе, вы не представите, то уполномоченный орган запросит их в порядке межведомственного взаимодействия. Более детальный перечень документов для получения услуги по переводу вы можете найти в местных регламентах. Если потребуется перепланировка или переоборудование здания, то в первую очередь согласовываем данный вопрос, а затем уже подаем заявление на перевод.
  • Далее необходимо подать заявление и необходимые документы в уполномоченный орган – в Симферополе Департамент городского хозяйства при Администрации г. Симферополя или можно подать через МФЦ. После подачи начинает течь 45- дневный срок, в течении которого госорган принимает решение – перевести жилое в нежилое или отказать в переводе. Если принято решение о переводе, то в течении 15 дней по дня получения необходимых документов госорган автоматически вносит измененные сведения в ЕГРН.

Отказ в переводе и сложности

Все условия к отказу и сложности прописаны в ст. 24 ЖК РФ:

  1. непредставление собственником помещения в соответствующий орган местного самоуправления документов, предусмотренных п. 2 ст. 23 ЖК РФ;
  2. представление собственником помещения документов в ненадлежащий орган местного самоуправления или в иной орган, к компетенции которого не отнесены вопросы перевода помещений;
  3. наличие условий, при которых перевод помещения не допускается (эти условия предусмотрены в ст. 22 ЖК РФ);
  4. несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

В решении об отказе госорган обязан обосновать причину отказа. Если вам отказали по другим основаниям или не прописали основания отказа, вы вправе обжаловать в судебном порядке такое решение.

Также в данной статье хотелось бы раскрыть вопрос сложностей, которые могут возникнуть при переводе.

Сложность 1. Надо заручиться согласием собственников помещений в многоквартирном доме.

Вот характерный пример. Редко когда жилое помещение на первом этаже многоквартирного дома имеет отдельный выход на улицу. Его оборудование неизбежно связано с разрушением части внешней несущей стены многоквартирного дома, а зачастую - и с изменением режима пользования части территории вокруг дома (если планируется пристройка крыльца, мощение брусчаткой дорожки, ведущей к нежилому помещению, организация парковки).

В свою очередь, и несущие стены, и определенный участок земли вокруг дома входят в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме. А закон ясно говорит: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества, на такие действия должно быть получено согласие 2/3 собственников помещений в многоквартирном доме. Если такого согласия не будет, перевод помещения окажется невозможным.

Согласие оформляется в виде решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке.

Сложность 2. Нужно разработать и согласовать со всеми необходимыми инстанциями проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Переустройство жилого помещения - установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (к примеру, замена газовых плит электрическими, устройство туалетов или ванных комнат, прокладка или замена трубопроводов).

Перепланировка - изменение конфигурации жилого помещения (к примеру, перенос и разборка перегородок, устройство дверных проемов, ликвидация темных кухонь, устройство или переоборудование существующих тамбуров).

Начнем с того, что этот проект включает в себя целый пакет документов, содержащих технологические, планировочные, инженерные и иные решения, которые, помимо их описания, должны быть отображены в виде чертежей, схем, планов и т.д.. Кроме того, проект, как правило, должен быть согласован как минимум с территориальными органами пожарного надзора или Роспотребнадзора (а зачастую - и с теми и с другими), а также с жилищной инспекцией. А если дом газифицирован и перепланировка предусматривает перестановку газового оборудования, то нужно получить согласие от газовой инспекции.

Самому подготовить такой проект нельзя, да и нереально это. За ним придется обращаться в специализированную фирму, имеющую свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации, выданное саморегулируемой организацией. И это, естественно, не бесплатно. За дополнительную плату такие фирмы могут взять на себя также все тяготы различных согласований.

Сложность 3. Получить положительное решение о переводе помещения в разряд нежилых.

После того как необходимые документы  собраны и поданы в соответствующий местный орган, начинают течь 45 календарных дней, отведенные на принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещения. И предсказать, каким будет решение, никто не возьмется, несмотря на то что отказ возможен лишь в предусмотренных законом случаях. Чаще всего отказывают на том основании, что нет согласия собственников помещений либо проект переустройства не отвечает установленным требованиям.

В статье мы назвали самые распространенные трудности перевода, на практике их может быть больше.

Образец заявления я нашел в системе КонсультантПлюс.