Дмитрий Алексеевич, предлагаем начать со знакомства. Вы уже почти три года возглавляете Фонд. Расскажите про свой путь к этой должности.
С 2014 года я шесть лет работал в Фонде капитального ремонта в Санкт-Петербурге. Когда узнал, что в Севастополе есть потребность в специалистах сферы ЖКХ, приехал сюда. Через полгода после переезда устроился на должность исполняющего обязанности директора Фонда содействия капитальному ремонту Севастополя. С июня 2020 года по текущее время я тружусь тут: по результатам конкурса на замещение должности был признан победителем. Заключил трудовой договор на эту должность.
Давайте расскажем нашим читателям о Фонде: какие вопросы находятся в его компетенции?
Основное направление деятельности — аккумулирование взносов на капитальный ремонт и выполнение региональной программы капитального ремонта. Мы заказываем разработку проектной документации и являемся техническим заказчиком при выполнении строительно-монтажных работ.
Какие первостепенные задачи стояли перед Вами в начале руководства Фондом?
В крупных городах (в Петербурге, в Москве) достаточно высокие требования и сильная школа проектировщиков. Я привнёс эти требования к подрядным организациям, которые работают в Севастополе. Это очень влияет на дальнейшее выполнение строительномонтажных работ. Мы начали активно работать по взысканию задолженности с собственников жилья на капитальный ремонт. Темпы этой работы ранее были очень низкие. Так, мы подготовили и направили в 2020-2021 году порядка 40 тысяч требований об уплате задолженности на ремонт. Эта работа дала результаты несмотря на то, что 2021 году была эпидемия ковида. Уровень собираемости в городе не снизился по сравнению с предыдущим периодом. В некоторые месяцы собираемость даже превышала 100% за счёт того, что люди платили долги за предыдущие периоды.
Чтобы такая масштабная деятельность была эффективной, важно найти ответственных людей. Расскажите о сотрудниках фонда: откуда берутся кадры и какие основные требования к ним?
На сегодняшний день в штате Фонда находится 57 штатных единиц. 75% — это сотрудники, которые начинали свою работу в Фонде с момента его основания. Они хорошо владеют информацией о городе и специфике производства, особенностях работы с собственниками. Остальные сотрудники — это в том числе мои коллеги из Санкт-Петербурга. Периодически происходит ротация кадров: кто-то уезжает в поисках повышения. Мы размещаем объявления, проводим собеседования — всё как и везде. Никакой скамейки запасных у нас нет. Мы очень тесно взаимодействуем с центром занятости и успешно находим профессионалов.
Большой ли штат сейчас работает в Фонде, и хватает ли людей для решения всех задач?
Сейчас у нас порядка 4-5 вакантных должностей. Ежегодно размер взносов на капитальный ремонт увеличивается, что, в свою очередь, влечёт увеличение объёма средств, которые мы ежегодно тратим на ремонт. Это приводит к увеличению объёма работы. В случае значительного увеличения оборотных средств Фонда количество сотрудников, осуществляющих надзорную функцию за выполнением работ, может расти — это неизбежно.
Какие моменты в организации работы Фонда Вы хотели бы усовершенствовать?
Мы планово проводим повышение квалификации сотрудников, активно развиваем информационную политику организации, ведём социальные сети, освещаем свою работу в СМИ — популяризируем капитальный ремонт и доводим до собственников информацию о том, что это, и зачем это нужно. Важно, чтобы люди понимали, за что они платят, каких целей и результатов должен достигать Фонд.
Вернёмся к ремонту: как работает Региональная программа, и что необходимо для того, чтобы тот или иной дом отремонтировали?
В настоящее время у нас все многоквартирные дома, находящиеся в Севастополе, включены в региональную программу, для каждого дома и каждого вида работ определён свой срок. Если за время эксплуатации появляется необходимость какой-то вид работ сделать раньше, собственники имеют на это право. Они могут провести собрание и выбрать первоочередной вид работ исходя из утверждённой региональной программы. У нас на сайте разработана очень удобная форма для получения информации: каждый человек может ввести адрес дома и увидеть уровень собираемости, уровень отчислений по данному дому, его площадь, год постройки и сроки выполнения капитального ремонта. Исходя из этого можно принимать соответствующее решение. Количество протоколов собственников при этом составляет около 5%. Это говорит о том, что люди ещё не очень вовлечены в процесс, хотя это их имущество. Ремонт осуществляется за их же средства.
Обязаны ли жильцы неприватизированных квартир оплачивать взносы на капитальный ремонт?
У нас в Жилищном кодексе чётко прописана обязанность собственника помещения уплачивать взносы на капитальный ремонт. Если квартира не приватизирована, у неё всё равно есть собственник: либо государство, либо предприятие, ведомство. Наниматель имеет у себя договор социального найма либо иной документ, позволяющий ему проживать в этой квартире. При этом, обязанность уплаты взносов лежит на собственнике помещения.
У многих граждан возникает вопрос о гарантиях: как сохранить уверенность в том, что средства будут использованы в полном объёме в установленное время?
Можно просто посмотреть практику. За прошедшие 7 лет капитального ремонта перед собственниками ежегодно исполняются обязательства в части сбора средств и выполнения работ по капитальному ремонту. Программа выполняется близко к 100%. На всех домах, где были запланированы работы, они выполнены. Естественно, бывают случаи, когда собственники препятствуют проведению работ на объекте, физически не допуская подрядчика к их выполнению. Чаще всего это касается инженерных сетей, когда люди своими силами частично поменяли ту или иную инженерную систему (обычно это отопление). Когда приходят выполнять работы во всём доме, часть жителей препятствует их проведению. То, что человек, например, с третьего этажа не допустил работников, может привести к тому, что весь стояк с 5 по 1 этаж заменить качественно не получится. Если о гарантиях: Фонд — это организация, которая, согласно действующему законодательству, не может быть обанкрочена или распущена. Он помогает жителям реализовать обязанность по содержанию своего имущества. Мы приводим жильё в состояние, в котором его можно эксплуатировать порядка 20-25 лет. На сайте по каждому помещению ведется отдельный лицевой счёт и публикуются отчёты.
Можно ли решением собрания собственников отказаться от участия в капитальном ремонте?
Так как обязанность уплаты взносов закреплена законодательством, отказаться от неё собственники не могут. Они могут решить аккумулировать средства либо на спецсчёт, либо в котел. На общем собрании они могут принимать решение и распоряжаться средствами в рамках действующего законодательства с учётом необходимых видов работ. В нашем случае это Закон Севастополя №118, в котором указаны виды работ. Ремонт при этом можно переносить на более дальний срок. Многие столкнулись с тем, что ни один спецсчёт еще не выполнил за 7 лет обязательства по капремонту. В случае, если средства аккумулирует котел, региональную программу выполняет Фонд. Если спецсчёт — выполнять ремонт обязаны собственники. Если они это не делают, они лишаются возможности размещения на спецсчёте. В судебном порядке данные средства возвращаются в котёл, а обязательства перекладываются на Фонд. Важно понимать, что любое право влечёт за собой большое количество обязанностей.
Что можно ответить такому мнению граждан: «Я сейчас сдаю на ремонт, но сам ремонт могу никогда не увидеть. Может, он не будет проводиться при мне». Правильно ли это утверждение?
В каждый конкретный момент времени человек, имеющий в собственности помещение, несёт бремя ответственности за обслуживание общего имущества в здании, в котором его помещение находится. Проживая в многоквартирном доме, собственник выплачивает взносы в связи с тем, что весь этот период, пока он там проживает, конструкции дома изнашивается. Он ими пользуется. Чтобы содержать их в должном виде, нужно периодически выполнять работы по капремонту, за которые он и платит. Даже если собственник к моменту наступления сроков выполнения работ переедет из этого дома — они будут выполнены за счёт средств тех собственников, которые там проживали.
Можно ли повлиять на сроки проведения работ при усугублении проблем, возникших в ходе эксплуатации помещения?
Закон определяет процедуру изменения сроков ремонта. На сегодняшний день для этого на доме должна быть достаточно высокая собираемость, как минимум — не ниже средней по РФ (96%). Не должно быть задолженностей за ранее выполненные работы. У нас объём средств чётко определён исходя из размера взноса и количества помещений, в которых они собираются. В межремонтный период бремя содержания дома в надлежащем состоянии — обязанность управляющей компании и собственников. Если они хотят приблизить капитальный ремонт, нужно рассчитаться за уже выполненные работы. По сути, они рассчитываются со всеми остальными жителями, которые платят взносы в котёл. Если они сделают у себя ещё один капитальный ремонт, они заберут эти деньги у кого-то, кто в программе на этот период. Ускорить ремонт могут целевые субсидии. В 2020 — 2021 году они Фонду выделялись из Федерального бюджета для внеочередного ремонта. Также есть вариант, когда жители принимают решение о повышении взносов на капитальный ремонт и собирают дополнительную сумму. Минимальный уровень взносов устанавливается Правительством ежегодно. Собственники при этом имеют право платить больше, приближая сроки ремонта. Если собственники являются держателями спецсчёта, банки с удовольствием их кредитуют. Есть Федеральные программы, которые именно спецсчетам помогают оплатить проценты за средства, израсходованные на ремонт.
Бывает, что собственники помещений не согласны с видом ремонтных работ, указанных в программе. Что предпринимать в таких случаях?
Собственники имеют право выбора первого вида капитального ремонта. Пока на доме не выполнен ни один из видов ремонта, можно определить первый вид протоколом общего собрания в рамках утверждённой программы. Если ремонт должен начаться в 2023 году, в 2022 году собственникам направляется предложение о выполнении соответствующего вида ремонта. В ответ можно поменять вид: вместо ремонта кровли выполнить ремонт фасада или ремонт инженерных сетей. В случае, если собственники не видят необходимости в проведении ремонта, они могут перенести сроки и принять решение о переносе на более поздний период.
Какие ремонтные работы наиболее востребованы в домах Севастополя? Опишите самые распространённые проблемы.
Как правило, это кровля. На сегодняшний день у нас около тысячи выполненных кровель. С учётом того, что в Региональной программе капремонта 3324 тысяч домов, кровля отремонтирована практически на каждом третьем. Нет смысла ремонтировать фасад, если течёт кровля, нет смысла менять инженерные сети, если нет гарантий нормальной эксплуатации.
Фонд активно ведёт личный приём граждан. Чем это помогает, и какие проблемы получается выявить в ходе разговора с людьми?
У нас кроме того, что есть возможность принимать граждан лично, работает отдел по работе с собственниками, куда ежедневно приходят с обращениями. Как правило, разговор касается либо площадей, на которые происходят начисления, либо сроков владения имуществом. 2020 и 2021 годы в связи с ковидными ограничениями показали необходимость работы в социальных сетях, организации колл-центров, обратной связи на сайте. Есть много удобных способов для получения ответов на вопросы. Основные вопросы: размер начисления взносов и период начисления, потому что многие собственники не зарегистрировали документы о праве собственности в Росреестре, и мы начисляем оплату за более ранний период. В таком случае можно получить перерасчёт. Важно отметить, что в начале были общие вопросы от граждан, сейчас они очень конкретные и касаются определённой ситуации. Диалог становится конструктивным.
Что Вам, как руководителю Фонда, хотелось бы усовершенствовать в программе ремонта для более быстрой и эффективной работы?
На самом деле, необходимо более плотное взаимодействие с собственниками и управляющими компаниями, надзорными органами в части наличия незаконных либо неузаконенных конструкций на фасадах и кровлях зданий (пристройки и навесное оборудование (козырьки, кондиционеры)). Если собственники не получили соответствующее разрешение на размещение этих конструкций, в процессе производства работ по ремонту эти конструкции нам мешают. Возможно, мы выполним не всю кровлю, или ремонт не всего фасада. Все видят программу капремонта, она расписана до 2055 года, каждый собственник знает, когда конкретно к нему придут выполнять тот или иной вид работ. Если к тому моменту крыша или фасад будут подготовлены, нам проще и быстрее будет выполнить качественную работу на этом объекте.
В завершение беседы давайте обратимся к жителям города и объясним: почему важно не оставаться в стороне от вопросов ремонта и проявлять активную гражданскую позицию?
Я в начале года эту проблему уже озвучивал. За прошлый год собираемость составила порядка 95-96%. Если брать в цифрах — Фонд не собрал порядка 30 млн рублей. Что такое 30 млн? Это 10 крыш, которые мы могли бы выполнить в рамках программы. Собственники ещё 10 домов получили бы качественную работу и улучшили условия проживания. Оплата взносов — гарантия того, что все дома в программе получат ремонт. Если 5% собственников не платят, мы понимаем, что это не 5% домов. В каждом доме есть кто-то, кто не платит. Он может отдалить сроки ремонта некоторых домов. Лучше от этого не будет. Собираемость 100% при этом — не миф. Из 86 субъектов, где располагаются фонды, есть субъекты с собираемостью выше 100% за счёт того, что они регулярно взыскивают задолженности за предыдущие периоды. Эта работа активно ведётся по всем субъектам с 2021 года. Таким образом, люди получают или своевременный ремонт или даже ранее сроков.
Дмитрий Алексеевич, благодарим за интересную беседу и полезную информацию. Искренне желаем дальнейших успехов в Вашем важном и ответственном деле!
